Solgt eller
HELT gratis

Kan vi ikke sælge din andelsbolig, er det gratis.

Solgt eller HELT gratis ►

 

Analyse: Afskaf maksimalprisen

Artikel af: Martin Østengaard, Indehaver af Andelsbutikken | 18. februar 2014

Over halvdelen af andelsboligsælgerne lider markante tab, fordi maksimalprisen forhindrer et salg til markedspris.


I 1981 blev andelsboligloven liberaliseret ved indførelsen af den såkaldte maksimalpris, som gav andelsboligforeningerne mulighed for at udregne andelsværdien, på basis af en offentlig vurdering eller en valuarvurdering.

I kølvandet på de eksplosive stigninger i de offentlige ejendomsvurderinger i 2006 blev andelsboliger i overvejende grad solgt til markedspriser.

Henimod 2012 begyndte markedspriserne imidlertid at ”indhente” maksimalpriserne og i dag sælges langt over halvdelen af alle andelsboliger til maksimalpriser.

Andelsbutikken foretog i november 2013 en større undersøgelse af andelsboligmarkedet. Den viste at andelshaverne i gennemsnit går glip af en fortjeneste på cirka 100.000 kroner, når der handles til maksimalprisen, fordi markedskræfterne sættes ud af spil, og erstattes af et kunstigt ”prisloft”. 

Helt nye tal fra Ejendomsforeningen Danmark peger på, at der sælges ca. 30.000 andelsboliger årligt. Hvis halvdelen sælges til maksimalprisen, giver det et samlet tab på 1,5 mia. årligt. Kobler man det med forudsigelserne om stigende priser på lejligheder i de større byer, så tegner der sig en tydelig problematik.

En alvorlig konsekvens ved en fastholdelse af maksimalprisbegrænsning er at vi igen er begyndt at se penge under bordet, hvilket truer hele retssikkerheden i en andelsbolighandel.

Vi vil igen se kilometerlange ventelister og mobiliteten i samfundet forringes markant. Mange andelshavere bliver i endnu højere grad stavnsbundet til deres boliger, fordi de ikke opnår fuldt udbytte at et salg, og dermed står relativt svagere ved køb af anden bolig.

Arvinger vil blive ramt på sigt, og et eventuelt fald i ejendomsvurderingerne vil øjeblikkeligt gøre mange andelshavere teknisk insolvente. Den nuværende begrænsning vil samtidig mindske muligheden for at pensionister kan optage ”nedsparingslån” og forsørge sig selv i alderdommen.

For at gøre ondt værre, har regeringen besluttet, at fastfryse både de nuværende offentlige ejendomsvurderinger, og de såkaldte §4 vurderinger foreløbigt frem 2018.

Det betyder, at andelsforeningerne ikke har mulighed for at få tillagt eventuelle istandsættelsesforbedringer til den offentlige ejendomsvurdering, hvilket kan medvirke til fald i maksimalprisen, og dermed forøges tabet yderligere ved et frasalg.

Mange andelsforeninger kan derfor havne i den groteske situation, at man fravælger nødvendige istandsættelsesprojekter, af frygt for at andelsværdien vil falde; listen med ulemper ved maksimalprisen er lang og nærmest uudtømmelig.

Spørger man boligminister Carsten Hansen, hvorfor man ikke afskaffer maksimalprisen, så lyder svaret at den nuværende regulering gør det muligt for lavindkomstgrupper at købe en andelsbolig i hovedstaden.

Sandheden er imidlertid den at de værdigt trængende ikke har en chance for at få fat i en billig andelsbolig,  fordi de skal stå på venteliste i konkurrence med andelshavernes familier, ”venner af bestyrelsen” og højindkomstgrupper, som ikke vil sige nej til en billig andelsbolig. Hvis penge under bordet bliver udbredt vil det ramme de værdigt trængende hårdest, da netop denne gruppe ikke er formuende.

Hvis vi som samfund ønsker at tilbyde billige boliger for lavindkomstgrupper, bør man kigge i en anden retning end at regulere andelsboligmarkedet. Alternativt kunne man opføre nye lejeboliger med støtte fra kommune eller stat, eller konvertere statens tomme bygninger til billige lejeboliger.

Ved at afskaffe maksimalprisen og dermed gøre den frivillig for Danmarks cirka 8.000 andelsboligforeninger, vil man opnå et smidigt og gennemskueligt andelsboligmarked, som er til gavn for alle. Man undgår uforståelige andelskroneberegninger, spekulative foreningskonstruktioner og renteswapproblematikken.

Ved at lade priserne bevæge sig frit på andelsboligmarkedet, opnår man tilmed en afdæmpende effekt på ejerlejlighedsmarkedet og minimerer derved en ny potentiel skadelig prisboble. 

Erfaringer fra Sverige viser at andelsboliger med fri prissætning (Bostadsret), sagtens kan sameksistere med det øvrige boligmarked.

Andelstanken omkring fælleskab vil fortsat være intakt trods salg til markedspriser. Væggene står det
samme sted og behovet for og ønsket om, at indgå i fællesskabet fortsætter, fordi andelshaverne har et
økonomisk og ejendomsmæssigt fællesskab, der under alle omstændigheder skal forvaltes.

Andelsboliger var tænkt som et godt og relativt billigt alternativ til leje- og ejerboliger. Denne ”oprindelige andelstanke” døde med liberaliseringen i 1981 og blev definitivt begravet i 2006. Det vil have alt for store konsekvenser at forsøge at skrue tiden tilbage, ved at bremse en yderligere liberalisering af andelsboligmarkedet, som naturligt nok har nærmet sig markedsvilkår.

Maksimalprisen burde have været afskaffet i tiden lige efter 2006, hvor den reelt set ikke havde nogen betydning. På dette tidspunkt var der nemlig ingen parter, som ville have lidt noget tab ved at afskaffe maksimalprisen. Timingen er dog fortsat god.

Så kære politikere, min opfordring er denne: Ophæv maksimalprisen og lad andelsboligforeningerne bestemme, om de vil sælge til markedspriser, eller lade sig tvangsbinde i et forældet og uhensigtsmæssigt, reguleret system med store økonomiske tab til følge. 

Bestil GRATIS salgsvurdering
Bestil GRATIS salgsvurdering
Andelsbutikken.dk anvender cookies til at indsamle statistik om vores brugere. Accepter cookies eller Læs mere om cookies