Solgt eller
HELT gratis

Kan vi ikke sælge din andelsbolig, er det gratis.

Solgt eller HELT gratis ►

 

Optimer din andelsforening

En andelsforening bør betragtes som en forening, hvor medlemmerne er medejere af en investeringsejendom. Driften af foreningens ejendom bør således underkastes samme økonomiske betragtninger, som en privatejet boligudlejningsejendom.

Forskellen er blot, at den økonomiske gevinst ved optimering af driften, tilfalder andelshaverne, og ikke en privat udlejer. Den økonomiske gevinst består dels af at nedsætte boligafgiften så meget som muligt, dels at opnå så høj salgspris af hvert enkelt andelsbevis som muligt.

Herunder opremses gode råd til at optimere driften af din andelsbolig.

1.    Udarbejd en vedligeholdelsesplan for ejendommen

På denne måde er foreningen på forkant med fremtidige istandsættelses projekter.  Herved undgås ubehagelige overraskelser, hvor foreningen pludselig er nød til at hæve boligafgiften for at dække omkostningerne ved et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb som f.eks. nyt tag, vinduer, faldstammer, facaderenovering mv. Ofte er det langt billigere at tage istandsættelsesprojekterne i opløbet, frem for at vente til det er for sent.

2.    Tiltræd den højest mulige andelskrone

Der findes overvejende gode argumenter for at tiltræde den højest mulige andelskrone, baseret på enten den offentlige ejendomsvurdering eller en valuarvurdering. Dels sikrer foreningen sig den højest mulige egenkapital, og dels giver det muligheden for at andelshaverne kan sælge
deres andelsbolig til markedsprisen. Læs mere om fordelene ved at sælge til markedspris.

3.    Låneomlægning

Der kan være store penge at spare ved omlægning af foreningens gæld. Hvorvidt det er hensigtsmæssigt at omlægge foreningens lån, afhænger imidlertid af en individuel vurdering af flere forhold i den konkrete forening. Hvad der kan være fornuftigt i én forening, kan være uhensigtsmæssigt for en anden. Hensigten med en låneomlægning er dog den samme, nemlig at nedbringe boligafgiften uden at løbe større risici for en senere stigning.

Mange andelshavere er af den opfattelse at en andelsforening helst skal have fast rente og afdrag på hele foreningens prioritetsgæld. Det er dog ikke noget mål i sig selv at gøre andelsforeningen gældfri. Vejen til gældfrihed er nemlig både dyr, langsommelig og tilgodeser ikke nødvendigvis dem som er med til at afdrage på gælden. Hvis en forening afdrager på sin gæld, laver den en opsparing på sigt. Spørgsmålet er hvor lang tid man skal blive ved med at lave en opsparing, og hvem er det egentlig man går op sparer op til?. Måske var det mere hensigtsmæssigt at ”tage hul” på noget af opsparingen, og omlægge en del af gælden til afdragsfrie lån med variabel rente.

Dette vil ofte afstedkomme store besparelser på ydelsen, og dermed muligheden for at nedsætte boligafgiften. Alternativet kan man vente med at nedsætte boligafgiften indtil lånet er indfriet. Dette kan dog tage op til 30 år, afhængigt af løbetiden på foreningens lån. Ved at ”tage hul” på opsparingen tilgodeser foreningen især de ældre andelshavere, som i mange år har været med til at spare op i foreningen, men som måske aldrig får glæde af opsparingen.

Som sagt afhænger fordelene af en låneomlægning af flere konkrete forhold. Generelt anbefaler Andelsbutikken følgende gode råd:

  • Omlæg hele gælden til afdragsfrie lån med kort rente (1-5 årrige), hvis den samlede gæld udgør under 15-20% af ejendomsværdien. I denne sammenhæng defineres ejendomsværdien som summen af de reelle markedspriser, som de enkelte andelsbeviser kan sælges til på det frie marked. Det forudsættes at ejendommen er i god stand uden større vedligeholdelsesmæssige efterslæb. Når foreningens gæld udgør så relativt lille en del af foreningens reelle værdi, løber man en meget lille risiko, hvis renten skulle stige ved refinansiering, eller hvis foreningen får brug for eventuel uforudset lånoptagelse.
     
  • Indfri prioritetsgælden med likvide midler. Det er uhensigtsmæssigt at lade større kontantbeløb stå på foreningens bankkonto til en meget lav indlånsrente. Pengene er langt bedre brugt til at indfri prioritetsgælden. Det forudsætter naturligvis at foreningens ejendom er i god stand, så der ikke bliver behov for større lånoptagelse til istandsættelse i nær fremtid. Eller at de fremtidige istandsættelsesprojekter ligger længere ude i horisonten (5-10år), så man kan tage højde for det i budgetterne.
     
  • Opret en kassekredit til likviditetsstyring. I stedet for at overbudgettere år for år, kan der med fordel oprettes en kassekredit til at styrer udsvingene i driftens over- og underskud. Det kræver naturligvis en nøje gennemgang af budgettet, så man ikke risikere for store udsving.
     
  • Søg uvildig ekspertrådgivning til at gennemgå din forenings muligheder.

4.    Godt købmandskab

Gennemgå hver enkelt post i resultatopgørelsen med henblik på at spare dem væk, eller købe dem billigere. Herunder opremses nogle gode råd.

  • Revisor. Det bør være nogenlunde samme ydelse man modtager hos en statsautoriseret revisor, alligevel er der stor prisforskel. En tommelfingerregel er, at en revisor ikke bør koste mere en ca. 25.000 (inkl. moms) for et foreningsregnskab på op til ca. 50 lejligheder. Det kan variere afhængig af geografi mv. Læg opgaven ud i licitation til 3 forskellige leverandører.
     
  • Energimærkning. Samme forhold gør sig gældende som valg af revisor. Derudover kan det være yderst hensigtsmæssigt at følge de gode råd i energimærkningen og dermed spare på varme, vand, el og miljøet.
     
  • Forsikringer. Der kan være store penge at spare ved at vælge det rigtige forsikringsselskab. Ofte kan nuværende policer udskiftes med bedre og billigere.
     
  • Arbejdsweekender. Der kan være store penge at spare ved at deltage i diverse arbejdsweekender, og det højner samtidig fællesskabet i foreningen.
     
  • Vedligeholdelsesprojekter. Selvom foreningen har faste samarbejdspartnere, så foretag jævnligt en vurdering om de løfter opgaven i forhold til prisen. Ved større projekter skal opgaven i licitation hos mindst 3 forskellige leverandører. Søg uvildig rådgivning, og sørg for at få den bedste aftale i stand.
     
  • Optimer lejeindtægter. For andelsforeninger med erhvervslejemål, kan der være store summer at tjene ved at sætte den rigtige markedsleje. Dette gælder også udlejning af beboelseslejligheder (restlejligheder).
     
  • Uudnyttede loftsarealer. Frasælg evt. arealer til ejerlejligheder, eller omdan arealet til nye andelsboliger, som kan bidrage til driften.
     
  • Administrator. Ofte kan der være penge at spare her. Vær dog opmærksom på at kvaliteten af administratorens arbejde er vigtigtigere end prisen. Kvaliteten af administrators arbejde/rådgivning kan i sig selv være med til at optimere driften (se pkt. 6).

5.    Opdater vedtægterne

Både lovgivning og samfundet ændrer sig konstant.  For bare få år siden (2005) kunne man f.eks. ikke pantsætte sit andelsbevis. Sørg for at få opdateret vedtægterne med relevant lovgivning, samt øvrige forhold, der kan gøre jeres forening mere attraktiv. Vi kan herunder pege på følgende relevante vedtægtsændringer:

  • Tillad panthaver at købe på tvangsauktion med mulighed for videre salg indenfor 6 mdr. Dette bevirker at pengeinstitutterne kan beskytte deres pant, og dermed er mere tilbøjelige til at yde lån til køberne af andelsboliger.
     
  • Undgå mere end én tilbudsgivning til interne/eksterne ventelister. Når boligen én gang er tilbudt ventelister, skal den ikke tilbydes igen ved evt. bud fra ekstern køber. Det gør salgsprocessen mere smidig.
     
  • Tillad forældrekøb. Det giver højere markedspris, og tilgodeser forældre som vil hjælpe deres børn.

Denne opremsning er blot nogle få af mange muliger.

  6.    Benyt en aktiv og kompetent administrator

 

Desværre er der meget stor forskel på kvaliteten af administratorernes ydelser. En administrator bør betragtes som foreningens rådgiver, som uopfordret bør rådgive foreningen om optimering af driften. Dette gælder alle aspekter, herunder de ovennævnte optimeringsmuligheder.
Der kan være store penge at spare for foreningen ved at afsøge markedet for dygtige administratorer. Det er ikke utænkeligt at din forening kan finde en både billigere og mere kompetent administrator.

Bestil GRATIS salgsvurdering
Bestil GRATIS salgsvurdering
Andelsbutikken.dk anvender cookies til at indsamle statistik om vores brugere. Accepter cookies eller Læs mere om cookies