Solgt eller
HELT gratis

Kan vi ikke sælge din andelsbolig, er det gratis.

Solgt eller HELT gratis ►

 

Skift til valuar og undgå tab

Artikel af: Martin Østengaard, Stifter af Andelsbutikken | 12. januar 2014

Hvis din andelsbolig sælges til den maksimale andelsværdi, er der stor risiko for at du går glip af en fortjeneste på ca. 100.000, svarende til 7,5% af salgsprisen.

Det viser Andelsbutikkens undersøgelse fra november 2013. Undersøgelsen konkluderer endvidere at ca. 50 % af Danmarks 200.000 andelsboliger i øjeblikket sælges til maksimalprisen.

At sælge til maksimalprisen er ikke noget sundt tegn i sig selv. Det kan nemlig tyde på, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. På denne måde skaber man et kunstigt ”prisloft”, og sætter dermed markedskræfterne ud af spil.

Man mister, med andre ord, muligheden for at sælge til markedsprisen, som i mange tilfælde er højere end maksimalprisen. Konsekvensen er at vi med stor sandsynlighed igen vil opleve en tid, hvor man skulle betale penge under bordet, stå på venteliste i årevis, eller kende nogen for at kunne købe en andelsbolig. En situation de færreste vel ønsker sig tilbage? 

Derudover er der følgende konsekvenserne forbundet med at sælge til maksimalprisen:

·     Stavnsbundet
Fordi man ikke får maksimalt udbytte af et salg, og dermed står relativt svagere ved køb af anden bolig.

·      Forringelse af formuen
Hvilket også går ud over eventuelle arvinger.

·     Teknisk insolvent
Fordi vurderingen eventuelt er faldet siden man købte boligen.

·      Fald i friværdi
Og dermed forringelse af lånemuligheder til fx istandsættelse af den enkelte bolig eller hele ejendommen.

·     Samfundsøkonomisk tab
Fordi mange andelshavere reelt taber penge ved salget, penge som fx kunne skabe vækst i samfundet.

Det er langt mere hensigtsmæssigt at give afslag på andelsværdien, end at være tvunget til at sælge til en maksimalpris, som er under markedsprisen.

Faktum er nemlig, at ingen af parterne lider et tab, når sælger må give afslag i salgsprisen for at sælge til markedsprisen. Derimod lider sælgeren altid et tab ved at sælge til en maksimalpris, som er lavere end markedsprisen.

Rigsrevisionens rapport fra august 2013 dokumenterer at SKATs offentlige ejendomsvurderinger er yderst fejlbehæftede. Derudover har regeringen besluttet at fastfryse de nuværende offentlige ejendomsvurderinger, samt den såkaldte § 4 vurdering indtil 2018.

Det betyder at andelsforeningerne ikke har samme mulighed for at få tillagt eventuelle istandsættelsesforbedringer til ejendomsvurderingen ved næste generalforsamling hvor andelskronen skal besluttes. Revisor har i nogen grad mulighed for at tillægge forbedringer til ejendomsværdien på bais af et skøn, men det er langt fra sikkert at SKAT godtager denne vurdering, hvilket vil afstedkomme et fald i maksimalprisen, og dermed forøge tabet yderligere ved et frasalg. Mange andelsforeninger kan derfor havne i den groteske situation, at man fravælger nødvendige istandsættelsesprojekter af frygt for at andelsværdien skal falde.

Hvad er så alternativet?

Alternativet til den offentlige ejendomsvurdering er en valuarvurdering. Det er den mest præcise måde at værdisætte andelsboligforeningens ejendom på, fordi valuaren besigtiger ejendommen og ved selvsyn danner sig et konkret billede af ejendommens stand og sammenligner med prisniveauet på lignende ejendomme i lokalområdet.

På denne måde fremkommer der en retvisende, nuanceret og ikke mindst en konkret vurdering af den enkelte ejendom, hvor istandsættelsesarbejder og i nogen grad herlighedsværdi medregnes. Det er ikke alle valuarer, som er lige kompetente, og man bør sikre sig at valuaren overholder Dansk Ejendomsmæglerforenings vurderingsnorm fra 29/3-2009.

Jævnfør den, er der fire overordnede krav, som skal overholdes. Valuaren skal fysisk besigtige mindst 3 lejligheder, ejendommens fyrrum og eventuelle erhvervslokaler. Derudover skal valuaren anføre referencer på tilsvarende ejendomme som er handlet og/eller aktuelt udbudt.

Slutteligt er valuaren forpligtet til at anføre en omkostningsbestemt lejeberegning, samt beregne en afkastprocent.

En valuarvurdering er gyldig i 18 måneder og skal således fornyes hvert år via en genvurdering, som ofte er noget billigere end den oprindelige vurdering. Dertil kommer at mange valuarer tilbyder en gratis forhåndsvurdering, så foreningen kan se om vurderingen er højere eller lavere end SKATs vurdering. 

Herunder kan du se fordele og ulemper ved at vælge en valuarvurdering frem for den offentlige ejendomsvurdering. 

Valuarvurdering Offentlig ejendomsvurdering
Konkret og præcis vurdering hvert år Upræcis vurdering hvert andet år
Mulighed for at sælge til højest mulig pris i markedet For lav vurdering = salg til maksimalpris = muligt tab
Pris afh. af størrelse, dog lavt beløb pr. andelshaver Gratis
Risiko for fejlvurdering, afhængig af kompetencer Generelt stor sandsynlighed for fejlvurdering
Klagemulighed over fejlvurdering direkte til valuaren Besværlig og langsommelig klageproces. Tidligst muligt at klage primo 2016
Forsikret mod fejlvurderinger Ingen forsikring

 

Hvis jeres forening har tiltrådt en forholdsmæssig lav offentlig ejendomsvurdering, kan Andelsbutikken henvise til kompetente valuarer, som foretager en grundig og retvisende vurdering. På denne måde beskytter foreningen sine værdier på lang sigt.

Andelsbutikken kan anbefale følgende valuarer:

 

Kontakt Andelsbutikken og hør om dine muligheder.

Bestil GRATIS salgsvurdering
Bestil GRATIS salgsvurdering
Andelsbutikken.dk anvender cookies til at indsamle statistik om vores brugere. Accepter cookies eller Læs mere om cookies